Revenus immobiliers belges : Comment anticiper une éventuelle modification du régime d’imposition des revenus locatifs?

Le fisc belge chercherait à taxer davantage les revenus immobiliers (loyers et plus-values) des multi-propriétaires. Sans préjuger de futures décisions, Jean-Yves Stasser nous livre son analyse de la situation.

Comment sont aujourd’hui taxés les revenus immobiliers en Belgique ?

JYS : Il y a une distinction à faire selon la finalité privée ou professionnelle de l’immeuble mis en location.

Si le locataire utilise l’immeuble à des fins privées, le revenu imposable dans le chef du propriétaire est le Revenu Cadastral (RC) indexé et majoré. Cette situation est en réalité très avantageuse car le RC est généralement très en dessous des revenus locatifs réellement perçus.

Par contre, si le locataire affecte l’immeuble à des fins professionnelles (par exemple si vous êtes propriétaire d’une surface commerciale), alors c’est le montant total des loyers réellement perçus qui va servir de base à l’imposition. Dans cette hypothèse, une déduction forfaitaire est appliquée sur les revenus locatifs réellement perçus. Mais, globalement, à revenu identique, vous payerez plus d’impôt si vous encaissez des revenus locatifs provenant d’une location commerciale que si l’immeuble est affecté à des fins privées.

Un multi-propriétaire aurait-il intérêt à mettre ses immeubles en société pour se prémunir d’une évolution de la fiscalité ?

Sans présumer des futures décisions du fisc belge, il pourrait en effet devenir intéressant de placer son patrimoine immobilier en société. Cela peut parfois déjà être le cas selon la nature de l’affectation des immeubles.

Le « seuil » à partir duquel il y a intérêt au passage en société est variable selon qu’il s’agisse de location privée ou de location commerciale. A la lumière de la question précédente, on comprend aisément que ce seuil est plus rapidement atteint lorsqu’il s’agit de location commerciale.

Quels sont les avantages à constituer une société pour y placer son patrimoine immobilier ?

Loger ses immeubles en société permet de bénéficier du taux d’imposition linéaire des sociétés (29 % aujourd’hui), plus faible que le taux d’imposition marginal des personnes physiques.

De plus, en société, certaines charges sont déductibles : droits d’enregistrement, frais de notaire, TVA non récupérable, amortissement de l’immeuble, précompte immobilier, intérêts d’emprunt, etc.

Qu’en est-il des inconvénients ? 

Il y a des coûts liés à la constitution de la société, ainsi que des obligations comptables tout au long de la vie de la société.

A noter également que si vous décidez de passer votre patrimoine immeuble en société, vous allez devoir payer un « droit d’enregistrement ». Ce montant peut parfois être très important, ce qui réduit considérablement l’intérêt du passage en société.

Retenez toutefois, qu’une fois de plus, il existe une distinction selon qu’il s’agisse d’un immeuble locatif privé ou professionnel… et que le taux des droits d’enregistrement est TRES différent entre les 2 situations. Ce taux est TRES en faveur du passage en société d’un patrimoine immobilier commercial.

De plus, la jouissance des revenus immobiliers n’est pas aussi immédiate mais devra passer par une distribution de dividendes par exemple. L’immeuble est aussi moins liquide (moins facile à vendre) s’il est détenu en société plutôt qu’en personne physique.

Comment savoir s’il est intéressant de placer son immobilier en société ?

De nombreux éléments sont à prendre en compte : l’importance des revenus locatifs, la nature des revenus locatifs selon l’affectation des immeubles, votre planification successorale, etc.

Il faut bien se rendre compte que passer en société est souvent un aller sans retour, mais cela peut en valoir la peine, surtout s’il s’agit d’immeuble commercial. Chaque situation est différente et nécessite une analyse avant de conclure à l’intérêt d’un passage en société. Le mieux est donc de contacter votre expert-comptable pour en parler.